房地产项目破产程序中优先受偿债权的

东莞道滘律师获悉

根据现行法律和司法实践，房地产项目破产程序中享有优先权的债权按照受偿顺序主要可分为以下几类：一是拆迁安置房债权；二是商品房消费者的索赔；三、建设工程资金索取；四是抵押担保债权；五是员工索赔。

每个案例的具体情况各不相同。目前，笔者团队正在办理一桩问题地产项目破产重整案件。就案件实际情况而言，公司债务主要包括拆迁安置房索赔、商品房消费索赔、建设工程价款索赔等。下面笔者仅谈谈我们对这三类权利要求的认定规则的理解和分析。欢迎评论。

1、房屋拆迁安置债务

拆迁安置房债务，是指房屋被拆迁后，按照被拆迁人签订的产权重置协议应当取得的房屋安置补偿费或者安置房折扣。

参照原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条的规定，结合司法实践中相关司法规则规定东莞道滘律师，由于被拆迁房屋是被拆迁房屋，被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件的财产权属于被拆迁人。签订产权调换协议后，视为被拆迁人原有房屋的所有权已转移至被拆迁房屋或相应的房屋拆迁补偿款。因此，被拆迁人应当优先获得安置补偿房或者安置房折扣。获得赔偿的权利。

但安置补偿房以外的临时安置费或安置房折扣等其他费用，是对被拆迁人房屋被拆迁后造成损失的补偿，其性质与安置补偿房或安置房折扣有明显不同。房屋。不同的是，它不再具有物权主张权的基本属性。同时，参照《最高人民法院关于保障商品房消费者权益的批复》（法解释[2023]1号）的规定，商品房消费者的优先权也仅限于要求交付房屋的权利和要求返还房价的权利。 ，所以拆迁安置索赔中的临时安置费、搬迁费等费用也应如此理解。它们不是优先权权利要求，应予以调整并包含在普通权利要求中。

综上，对于债权人申报的安置补偿房或者安置房折扣的债权，应当确定其优先受偿；临时安置费、搬迁费以及安置补偿房或安置房折扣以外的其他费用，应调整计入普通债权。

2、商品房消费者诉求

商品房消费债权是指购买房屋以居住为目的并已支付部分或者全部价款的债权人形成的债权。

根据《最高人民法院关于保障商品房消费者权益的批复》（法解释[2023]1号）第二条、第三条【一】规定，商品房消费者索赔可以细分为房屋交付主张权和房价退款主张权。不言而喻，要求交付房屋的权利是正确的。存在原购房合同已经解除的情况，且非购房人过错导致合同解除的，原则上应当认定债权人享有优先主张返还购房款的权利价格。这两类债权的受偿权优先于建设工程价款债权、抵押债权等其他债权。

但批准规定的优先赔偿范围仅限于房屋交付请求权或房价返还请求权。因此，违约金等因违约造成的损失不属于批准规定的优先赔偿范围，应调整为普通索赔。

对于以财产抵偿债务而签订的购房合同，最高院认为[2]：“房产购买协议与买卖合同不同，其性质要么是清偿新债务，要么是更新债务。”清偿新债务的情况下，新旧债务同时存在；单独债务与买卖合同完全不同，具有单一债务的性质；在债务更新的情况下，债权人。只享有权利但不必履行付款义务，这也不同于要求支付对价的买卖合同。”因此，以清偿债务为目的而签订的购房协议并不符合审批中规定的“居住目的”。因此，应当解除购房合同，并根据原基本法律关系确定债权性质。

3、优先支付建设工程价款

1、建设工程价款优先受偿主体

《中华人民共和国民法典》第807条规定了建设工程款的优先受偿权。最高人民法院认为[3]：

（一）建设工程勘察、设计人员不享有优先受付建设工程价款的权利；

（二）与承包人签订建设工程施工合同的承包人优先收取建设工程价款。

（三）合法或者非法分包、分包的承包商，以及与发包单位不存在建设工程合同关系的实际施工人员，不享有优先收取建设工程价款的权利；

（四）合同分割时，承担非主体工程的承包商无权优先收取建设工程价款；

（五）承包人与受托人签订建设工程施工合同的，优先收取建设工程价款；

（六）借用资质签订建设工程施工合同时，原则上应为一人，不得为多人，并考虑根据当事人真实意思表示确定各自的法律关系；

（七）装修工程承包商享有建设工程价款优先受偿权，但只能在建筑物因装修增值的范围内优先获得补偿，且承包商是建筑物的业主。建筑。

2.建设工程优先受偿权的范围

优先报销范围以国务院有关行政部门规定的建设工程价款范围为限。逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿等不享受优先偿付。

[1]《最高人民法院关于商品房消费者权益保护的批复》

2.商品房消费者购买居住用房屋并已支付全价款，主张房屋交付请求权优先于工程价款、抵押权等债权受偿权的；人民法院应予支持。

商品房消费者仅支付了部分价款，在一审法院辩论终结前实际支付了剩余价款的，可以适用前款规定。

3、在房屋无法交付且实际交付不可能的情况下道滘镇律师，商品房消费者主张还款请求权优先于工程价款、抵押权等其他款项的收取权的。请求人民法院予以支持。

[2]《最高人民法院第二巡回法院法官会议纪要（第三辑）》第15至33页“实物清偿债务的权利人能否排除一般债权人的执行”（第二巡回法院最高人民法院2021年第十五次审判员会议纪要及审判员会议意见）

[3]最高人民法院民法典实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典合同法典的理解与适用（三）》，第2036至2043页。

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