解析商品房预售：定义、流程、优缺点及与正式开售区别

东莞道滘律师获悉

房地产领域中，新建住宅项目普遍采用房屋预先售卖的销售方式，这是一种常见的操作模式。不少消费者在购买新住宅时会对“预先售卖”这一概念感到陌生，对于它的确切内容、操作步骤以及和正式发售的区别，可能认识并不清晰。本文会深入阐释房屋预先售卖的含义、实施步骤、有利有弊之处，并且将预先售卖和正式发售进行对照说明，旨在协助消费者全面认识这一模式，从而做出更周全的购房选择。

一、商品房预售的定义

房地产开发商在房屋建设完毕且获得《商品房预售许可证》之后，会向购买者售卖未完工的房产，并签订预售协议，这就是商品房预售的概念。通俗地讲，就是开发商在房子还没盖好时就开始卖房，买方交了定金或者全款之后，要等到房子盖完才能搬进去住。

依照《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《城市商品房预售管理办法》，商品房预售必须符合以下要求：首先，开发商须持有建设工程规划许可证，其次，房屋已投入一定比例的工程建设，再者，已确定预售商品房的价格，最后，已按规定办理预售登记手续。

开发商需要先获得国土部门授予的土地使用权证明文件，同时备齐建设工程规划许可文件和施工许可证明，接着才能申请并拿到商品房预售的官方许可凭证。

工程进度有明确标准，一般需要房屋主体工程达到特定程度，例如多层建筑需达到封顶状态，高层建筑则要求完成三分之一的高度。

资金监管方面，预售款项必须转入专门账户，这笔钱要专款专用，确保用于项目建造，不能有其他用途。

预售方式于九十年代在房产领域出现，目的是减轻建筑商的财务负担，促使资金快速回收，并且让购房人获得更多挑选余地。

二、商品房预售的流程

1. 开发商准备阶段：

? 取得土地使用权、规划许可和施工许可。

? 向当地住房和城乡建设部门申请《商品房预售许可证》。

? 制定销售方案，确定预售房源、价格和开盘时间。

2. 预售宣传与认购：

? 开发商通过广告、售楼处或线上平台宣传项目，吸引购房者。

购房者前往售楼中心咨询房屋详情，先支付少量预定金，金额一般在数千到数万元之间，以此获得选房资格。

? 部分项目采用“摇号”方式确定购房顺序，以确保公平性。

3. 签订预售合同：

? 购房者选定房源后，与开发商签订《商品房预售合同》。

合同必须清晰注明居住空间的具体尺寸、单个单位的价格、整体费用、完成交付的具体日期以及违反约定的相应后果等细节内容。

? 购房者支付定金或首付款，款项存入监管账户。

4. 办理贷款（若需要）：

买房人要是决定采用分期付款的方式，就要向金融机构递交借款请求，等金融机构审查通过之后，才会把款项拨付给借款人。

? 贷款资金同样进入监管账户，用于项目建设。

5. 房屋建设与交付：

? 开发商继续施工道滘镇律师，直至房屋竣工并通过验收。

? 竣工后，开发商通知购房者办理交房手续，交付房屋。

6. 产权办理：

房屋交割完成，购房者和开发商一起申请不动产登记，办理所有权转移手续。

三、商品房预售的优缺点

1. 优点

预售房价格常比现房或期房尾盘优惠，开发商为招揽客户，加速资金周转，常会给予降价或特价。

预售期间，房源供应充足，买家能够从容挑选称心如意的楼层、户型和方向，从而实现个性化期待。

投资价值值得关注东莞道滘律师，当房价呈现上涨趋势时，预先购置的房产在等待交付的这段时间里，存在上涨空间，比较适合寻求资产增值的买家。

分期付款方式，预售时购房人可分阶段缴付款项，例如先付一部分作为订金，再支付首付款，剩余部分通过贷款解决，这样能够缓解一次性支付全部房款的经济负担。

2. 缺点

交付方面存在不确定性，房屋目前尚未完工，可能出现开发商推迟交付的情况，也有可能项目最终无法完成，或者建成后的房屋质量不符合标准。

购房者在选房时，仅能借助沙盘模型、样板房屋或设计图纸来获取信息，但最终收房的情况，往往和事前设想存在出入。

购房者在支付定金或首付款之后，必须经历漫长的等待期，期间可能长达数月乃至数年，才能最终获得房屋的使用权，这种情况下，大量资金被长期套牢。

政策存在调整的可能性，房地产领域的相关措施或许会变动，例如借贷成本的变化或购房资格的限制，这些变动可能会干扰购房者的资金安排或居住安排。

四、预售与正式开售的区别

房屋建成或接近建成,获得了《房屋竣工验收备案表》,开发商便开始面向市场发售,这就是正式开售,也叫做现房销售或者期房后续销售。跟预售相比,正式开售的房产能够直接实地考察,因此风险通常更小。

1. 房屋状态

房屋在发售阶段，通常还未完工，多数处在建造过程之中，购买者仅能借助模型展示、示范单元或设计图样来认识房产状况。房屋最终交付期限，或许需要经过几个月，甚至数个年份。

房屋已经建成或接近完工阶段，购房人可以到现场考察房屋的内部布局、光线条件、装修情况等，并且交房期限较短，一般只需等待几周或几个月。

2. 销售许可

预售需要相关批准文件，这份文件由住建机构签发，证明建筑单位有资格售卖房产。

正式发售时，必须提供《房屋竣工验收备案表》或者《商品房现售备案》，以此证明该房产已经顺利通过质量检验，满足交付使用的标准。

3. 价格

预售时价格一般比较便宜，开发商为了招揽购房人或许会给予降价处理，也可能附送装修或者停车位等好处，预售的定价会受到市场前景左右，或许会比之后现房的价格还要低一些。

正式发售，定价偏贵，原因是房屋已建成，开发商资金负担减轻，同时市场对现房接受程度更好。个别热门楼盘现房售价，或许会超出预售价格两成到三成。

4. 购房风险

预售存在较大不确定性，或许遭遇交房推迟、工程停建、产品缺陷等情况，也可能实际效果与设想存在偏差。购买方应当认真核查建设单位的信誉和财务状况。

正式发售时，投资风险很小，买家能够亲赴现场考察房产，其品质和附属设施都清晰可见。完成时间确定，项目烂尾的可能性几乎不存在。

5. 房源选择

预售阶段，可挑选的房产数量多，买家能够依据个人偏好挑选合适的楼层、居住空间形态以及方向，选择余地比较可观。

正式发售，房源不多，特别是受欢迎的项目，或许只剩一点点剩余的或者品质稍次的房子，挑选的范围不大。

6. 资金占用与付款方式

购房者在支付了初始款项或首付款项之后，必须耐心等待建筑项目完工，这个过程中资金会被长时间占用。可以选择将付款分成若干阶段进行，或者申请房屋抵押贷款，这样做可以在开始阶段减轻财务负担。

房屋能够即刻完成交付或者短期内完成交付，所需要投入的资金时间较短，不过可能会规定必须一次性支付全部款项，或者需要更高比例的首付款，这样一来，在开始阶段会承受较大的资金负担。

7. 合同类型

预购时，要签署《商品房预售契约，里面要清楚写明交房日期和违约处理等内容，这份合同要接受预售管理。

正式发售时，需要签署商品房买卖协议，该协议内容更为精炼，核心信息涉及房屋当前状况以及所有权的归属情况。

8. 市场定位

预售多见于新建楼盘，主要吸引预算不充裕或甘愿等待的购房人群，同时也能吸引投资性质的买家。

正式发售通常针对现房或剩余房源，主要满足希望获得稳定居住环境和即刻迁入的购房者的需求。

五、预售与正式开售的适用场景

1. 预售适合的购房者

资金约束者：预购费用较轻，适配初次购房或经济条件制约的购买群体。

投资性购房者，在房价增长阶段，预售房或许能实现资产增值，比较适合用作长期资产配置。

计划未来数年才搬进去的购房人，不急于马上住进新房，他们甘愿耐心等待建筑完工。

? 追求个性化者：希望选择特定楼层、户型或朝向的购房者。

2. 正式开售适合的购房者

急于需要马上或者暂时居住的人：比如刚结婚的家庭，或者是需要搬家的人。

? 风险厌恶者：不希望承担延期交房或烂尾风险的购房者。

寻找稳固感的买方：渴望亲自检验房产品质、审视附属设施状况以及探明邻近区域面貌的客户。

? 资金充裕者：能够承担较高房价和首付的购房者。

六、购房时的注意事项

1. 核查开发商资质：

需要核对建筑商的合法经营文件，比如企业运营的官方凭证，土地使用权的批准文件，销售新建房屋的许可证明，或者工程完工后的登记备案材料。

考察建筑商先前工程完成记录及公众评价，防止挑选财务状况不佳的初创企业。

2. 仔细阅读合同：

签订预购协议时，必须清晰注明产品交付的具体日期，同时规定违反约定的补偿措施，另外，针对房屋实际面积与合同不符的情况，也要制定相应的解决办法。

? 现售合同需确认房屋现状、产权归属和交付条件。

3. 可以实地考察：

购买期房时，要考察工程进展情况，了解邻近区域的发展计划，以及相关服务设施的建设情况，以此判断房产未来的增值空间。

? 现售房需检查房屋质量、采光通风、装修标准和物业服务。

4. 关注资金监管：

? 确认预售款是否进入政府监管账户，避免开发商挪用资金。

? 了解贷款审批流程，确保资金安全。

5. 了解市场政策：

? 关注当地限购、限贷政策和房贷利率变化，评估购房成本。

? 了解预售和现售的税收政策，如契税、增值税等。

买房者挑选期房还是现房，要考虑个人经济能力、未来住用情形以及能接受的风险程度，同时全面考量建筑商的信誉、房屋的优劣和当前的市场规定。期房比较适合经济条件不高或打算用来增值的买家，现房则比较适合希望立刻拿到房子并且确定居住条件的买家。只要决策时小心谨慎，并且做了详尽的了解，买家就能在多变的市场状况中寻到称心如意的居所，达成住家和增值的双重心愿。

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