保障性住房政策助力实现全民安居梦，

东莞道滘律师获悉

吴智儒/漫画

“安德有千万豪宅，可以庇护全世界的穷苦人。”从古至今，住房始终承载着人们的期盼和向往。每个人都希望能够“居有定所”，有一个遮风挡雨的地方。地方。如今，住房也是民生最基本的保障，住房问题关系到人民群众的切身利益。

为了实现“让所有人都有住所”的目标，我国出台了多项住房政策，保障性住房就是其中之一。保障性住房作为城镇住房困难家庭、无房新就业人员、农民工等的住房措施，是实现保障对象合法权益的关键举措。

近年来，随着保障性住房建设拨款数量的增加，法院受理的涉及保障性住房的案件数量也呈现上升趋势。保障性住房的初衷是帮助那些住房困难群体，让他们安居乐业。如何才能最大程度地实现这项住房政策的初衷？

4月11日，北京市第一中级人民法院（以下简称“北京一中院”）召开“审理保障性住房纠纷案件”新闻通气会，梳理该类案件特点，总结突出法律问题并提供风险提示。与会专家还从各自领域就如何更好保障人民群众切身利益、更好实现保障性住房初衷提出建议。

保障性住房纠纷复杂多样

“为加快实现全民住房目标，北京市建立了租购并举、符合首都实际的住房保障制度。”北京市住房和城乡建设委员会副主任邹劲松在发布会上介绍。他进一步指出，2010年以来，北京市大力发展公共租赁住房，重点解决本市城区中低收入家庭、无房新就业人员以及符合战略定位的新市民的住房需求。和首都发展的需要。该市已启动建设并筹集资金。公共租赁住房20万套，分配18万套，入住13万套。同时，采取实物供给与货币补贴相结合的措施。 2015年底，出台市场租金补贴政策，支持符合条件的家庭通过租赁市场解决住房问题。共发放市场租金补贴5.32万户、合计15.72亿元。 2017年9月，北京也出台了共有产权住房的措施。目前，全市共有产权住房项目64个，住房套数6.5万套；其中，已购置项目33个、住房3.5万套。

随着保障性住房的种类和数量逐年增加，各类与保障性住房相关的案例逐渐涌现。北京市第一中级人民法院在新闻通气会上表示，2015年1月至2019年3月，北京市第一中级人民法院共审理涉及保障性住房案件155件。从案件类型看，涉及保障性住房的案件涉及保障性住房、公共租赁住房、廉租住房、自住住房、限价住房等多种类型的保障性住房。从案件占比来看，涉及保障性住房的案件占64%，涉及公共租赁住房和廉租住房的案件占32%，涉及自住住房和限价房的案件占4%。从数量趋势看，涉及保障性住房的案件数量呈下降趋势，而涉及公共租赁住房的案件数量则呈逐年上升趋势，涉及保障性住房的案件比例逐渐上升。从案件起因分布来看，合同纠纷占69%，产权纠纷占18%，婚姻家庭纠纷占13%。近年来，合同纠纷所占的比例不断增加。

“涉及保障性住房案件的政策合法性较高，案件数量的增加与相关政策的出台和调整高度吻合。随着北京市住房保障体系的不断完善和发展，2015年至2019年，我院审结的涉及保障性住房的案件数量逐年增加。其中，2016年、2017年北京市住建委出台一系列文件后，保障性住房供应量增加，我院受理病例数增加显著地。 2018年，北京市住建委进一步规范公共租赁住房管理、加强监管后，涉及公共租赁住房的案件有所增加。同比增幅超过100%。”北京市第一中级人民法院审判委员会专职委员高平在发布会上表示。

高平进一步指出，违约情形多样也是该类案件的特点之一。其中，转租、拖欠租金、非法占有、冒购、非法交易等是最常见的违约情况。 “加上家庭因素复杂，保障性住房往往以家庭为单位申请。当家庭关系发生变化，如离婚或申请人死亡时，会影响家庭申请经济适用房的资格，也容易引发住宅权益分割等法律问题。此外，保障性住房关系群众住房利益，涉及基本民生，具有较强的公共属性，加上社会关注度较高，相关案件的审理很容易成为热点问题并引发舆论反应。这些特点决定了试验涉及经济适用房。办案必须更加谨慎。”高平说。

保障性住房案件中突出问题

记者通过发布会了解到，与保障性住房案件相关的纠纷多种多样，但从法院案例来看，保障性住房案件涉及的法律问题突出体现在非法转租牟利、拒付租金等方面。 、非法占有房屋、违法违规骗购、违规提前销售等。

在转租公租房案中，胡某与杨某签订了《北京市房屋租赁合同》，约定胡某向杨某租赁1704号房屋东莞道滘律师，租期一年。此后，胡某向杨某支付了12个月的房租和押金并入住。2016年12月，产权单位告知胡某，涉案房屋为北京一处公共租赁房。胡某并非原承租人，无法继续租赁，遂要求胡某腾出房屋。同时，产权单位告知杨某无权出租该房屋。房子是转租的。胡某遂向法院提起诉讼，请求解除与杨某签订的租赁合同，并要求杨某退还预付的租金和押金。

“拒付租金的问题也相当突出。”高平说道。她告诉记者，北京一中院审理了一起公租房租客芮某拖欠租金，被诉要求腾出房屋并在到期后偿还租金的案件。

此外，非法占用房屋也是一个突出问题。北京市中级人民法院审理了一起公共租赁房承租人死亡、继承人不具备租赁资格的案件：出租人产权单位与承租人刘某甲签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》，其中第九条规定：刘某甲在租赁期间甲人死亡的，合同自动终止；共同申请的家庭成员经审核仍符合公共租赁住房申请标准的，可在签订新的公共租赁住房合同后继续租赁房屋。后来刘甲去世，刘甲的女儿刘乙继续住在房子里。 2017年1月17日，区住房保障部门向业主发出取消家庭住房保障资格通知书，称经审查，刘某一家不再符合公共租赁住房条件。业主遂向法院提起诉讼，要求刘某腾出房屋并缴纳房屋占用费。

同时，北京市第一中级人民法院还通报了一起违法违规骗购、非法提前销售的典型案件：在一次拆迁补偿安置活动中，张某甲并非拆迁区内的被拆迁人，也不是拆迁人。他是否申请了定向安置房？张B声称，出于对朋友的忠诚，他伪造了张A的审批手续，导致产权单位误认为张A有资格购买定向安置房。 2017年2月26日，业主与张某签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张某购买602号房屋。随后，张某取得了该房屋的房产证为：同意，该权利的本质是将其作为经济上负担得起的住房进行管理。张某为此向业主支付了购房款及相关费用，该房屋现由张某占用并使用。产权单位请求起诉的是确认买卖合同及补充协议无效，张某甲某的产权应恢复到产权单位名下，房屋应腾退归还。

非法提前销售的主要表现是在五年限制交易期未满之前，房屋即将出售。 2012年10月23日，文某与赵某签订了《北京市现有房屋销售合同》，约定赵某将1003号房屋出售给文某，赵某收到房籍后应配合文某办理过户手续。未来的任何转会费用将由文承担。温某向法院提交了涉案房屋的查询信息和完税证明。查询信息显示，涉案房屋登记时间为2012年10月9日，该房屋为经济适用房。双方签订房屋买卖合同时，原购买经济适用房还不到五年。文某的起诉请求是：判决生效后，赵某继续履行合同，并为文某办理财产过户手续。

非法处置保障性住房的法律后果

针对司法实践中遇到的突出法律问题，北京市第一中级人民法院结合具体案例进行了法律解释，明确指出了违规处理经济适用住房将面临的法律后果。

对于非法转租牟利问题，高平指出，公共租赁住房的保障属性决定了承租人只能限于特定的受保护人群。公租房出租后，如果承租人自由选择转租对象，转租人在不符合条件的情况下，可以实际占用和使用公租房，违背了政策初衷。分租客还面临着解除合同、腾出房屋的风险。 。

记者注意到，在前述胡某、杨某违法转租案中，法院经审理认为，因涉案房屋为公租房，禁止转租，且转租行为无法实现合同目的，应当依法予以终止。合同终止后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状或者采取其他补救措施。本案中，法院最终支持解除双方签订的《北京房屋租赁合同》；合同终止后，杨某应退还胡某剩余租赁期的租金和押金。

北京一中院的通知显示，拒付租金的后果是腾出房屋、拖欠租金、支付高额违约金。在锐某拒付租金一案中，法院认为锐某应按合同约定及时履行支付租金义务。其无理拖欠租金已构成违约，业主要求锐支付拖欠租金。违约金的主张有法律依据，并得到法院支持。双方约定的租赁期限已届满，锐某应归还房屋，并承担租赁合同期满后继续占用、使用争议房屋的费用。

“公租房原承租人去世后，与承租人共同居住的继承人通常认为自己直接获得了租赁权，因此不会主动腾出房屋。但是，如果继承人没有租赁资格，那么继续占用公租房的行为将属于非法占有，你要承担被起诉解除合同、腾出房屋的风险。”高平说。上述案件中，根据合同约定，如果承租人刘某在租赁期内死亡，则合同自动终止。租赁合同终止后，刘B未取得家庭住房保障资格，也未与业主签订新的合同。在此情况下，刘乙应腾出房屋并缴纳房屋占用费。

高平在发布会上指出，要实现精准保障的目标，保障性住房有一定的适用条件。申请人为了获得保障性住房申请资格，伪造虚假手续购买保障性住房，损害了其他应受保护人的合法权益，造成保障性住房分配不公平。申请人还面临着合同被认定无效、房屋被腾空返还的风险。如果违规提前出售房屋道滘镇律师，买卖双方都将承担相应的不利法律后果。在赵某违法提前出售经济适用住房一案中，双方签订的房屋合同最终被法院认定为无效，购房者文某要求赵某继续履行合同的请求未获支持。 “这是因为，保障性住房产权的特点之一是有五年的交易限制期，购买者应遵守保障性住房五年内不得出售的规则。在此期间，购买者和第三方签订保障性住房买卖合同并转让所有权的行为，违反了限制保障性住房交易、保障住房安全的政策宗旨，会损害社会公众的住房利益，因此，第三人必须承担无效性责任。销售合同和无法继续执行它。”高平强调。

把经济适用房留给真正需要的人

保障性住房关系人民群众切身利益和幸福指数。针对当前保障性住房存在的一些问题，有关部门应该如何应对，需要做出哪些努力才能把保障性住房留给真正需要的人？有网友指出，在一些保障房小区，时不时就能看到一些居民开着高档汽车进出小区。这种现象什么时候才能彻底结束呢？

北京市第一中级人民法院从司法实践来看，提醒承租人、购房人、业主，必须遵守相关法律法规，诚信守合同，依法合规，实现社会公平正义。保障性住房对保障安全生活的作用。对于被保护人，北京市第一中级人民法院提醒其按照合同约定使用房屋，严禁非法转租；按时缴纳租金，拖欠租金的，合同终止；自觉申报变更，不符合条件的主动退出；提供真实信息和程序欺诈合同无效；如果您遵守限制，提前的交易将被视为无效。

北京市中级人民法院在提醒受保护人诚实守信、依法依规处置经济适用住房的同时，也提醒产权单位通过多种方式充分履行告知义务，明确告知义务。相应违规行为的后果；审慎注意义务，认真审核被保护人提供的材料，逐项核对是否符合相应的政策规定，确保一切必要的保障得到落实，杜绝不合格的申请人签订合同、接收房屋;产权单位应当本着平等自愿的原则与被保护人签订书面合同，明确双方的权利和义务；公租房产权单位要加强签约前后全流程的动态管理，做好签约前的信息通报。备案后，通过签约后家访等方式，加强对签约人的日常管理。不符合资格的，及时收回房屋；同时，还应注意及时收取租金和在法定期限内行使提起诉讼的权利。

北京市第一中级人民法院也表示，法院将持续提升涉及保障性住房案件的司法保障能力，持续满足人民群众此类案件的司法需求。

“一些保障性住房，特别是老城区直营公房，具有历史性、政策性、复杂性等特点，法院在审理案件过程中，要注意统一审理流程、统一判决标准，但在个别案件中遇到案件，特别是涉及到这三个特点的时候，要具体情况具体分析。”北京市西城区房地管理中心西长安街管理所党支部书记马亚男建议。

北京市丰台区房屋征收事务中心法务科科长杨华表示，法院在审理涉及保障性住房纠纷时，要注重发挥司法咨询作用，将案件审理中遇到的问题分类处理，澄清问题是什么。制度原因还是执法不严造成的。 “同时，要关注有关部门对司法建议的反馈情况，让司法建议真正发挥作用。”杨华强调道。

鉴于涉及保障性住房的法律政策具有较强的政策性，北京嘉诚泰和道教律师事务所合伙人、主任马慧娟表示，道教律师在办理涉及保障性住房的案件中发挥着重要作用，希望法院和有关方面有关部门可以及时有效地披露保障性住房相关的典型案例和政策，畅通沟通渠道，使道教律师在代理相关案件时增强为当事人说理的能力，彻底化解矛盾纠纷。马慧娟还表示，希望法院和有关部门进一步加强、深入宣传力度，让违法处理保障性住房的法律后果和相关政策更加深入人心。

为确保保障性住房公平高效使用，邹劲松表示，住房保障部门将进一步完善保障性住房使用监管长效机制，实行专项检查、抽查和日常检查相结合的监管模式。检查。公开违规家庭的基本信息，增加公众曝光度，形成强有力的震慑；加大部门联合惩戒力度，整顿违法行为。 收集监管机构信息，会同银行征信中心，将违规使用公共租赁住房的家庭成员信息纳入失信人员名单；同时，大力推广应用“技术防范”手段，明确新纳入北京市保障性住房建设规划的公共租赁住房项目的全面采用对象。采用人脸识别、智能门锁等技术，并联动门禁，非租户家庭成员不得随意进入建筑单元门。

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