擅自转租无效力 取得财产应返还

  随着市场经济的活跃，房屋租赁市场的繁荣，有些地段好的房屋、店面可谓是一屋难求，于 是，有些承租人便想到了一个赚钱的“捷径”，即将自己承租的房屋转租他人，并收取一定的转租费，尤其是店面的转租，收取高额的“顶店费”可谓是本地的一个 潜规则。然而，这样的做法是否合法呢？近日，玉山县人民法院公开开庭审理了一起因擅自转租并收取高额“顶店费”而引发的案件。

　　　  2012年 11月5日,林某某将自己所有的位于玉山县新家门一间店铺出租给杨某经营服装店，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租期内杨某未经陈某某同意，不得 擅自将店面转租给他人使用，如要转让必须先通知林某某。后杨某在经营期间得知姚某某有租店意向，在未经出租人同意的情况下，虚构出租人同意其转租的事实， 将其承租的店铺转租给姚某某，并与姚某某签订了《房屋转让协议书》，约定杨某将该店面以捌万元转让给姚某某经营。协议签订后，姚某某向杨某支付了顶店费 80,000元、租金15,000元、押金5,000元，合计人民币100,000元，杨某为此向姚某某出具了收条。姚某某接手经营不久，因房东林某某不 同意杨某转租该店铺，故姚某某经营的服装店只得停业。后姚某某、杨某及房东林某某多次就该店铺的转租事宜进行了协商，均未能达成一致结果，姚某某只得向法 院提起诉讼，要求确认其与杨某签订的房屋转让协议无效，要求杨某返还顶店费、租金、押金合计人民币100,000元，并负担本案受理费。

　 　　 法院审理后认为：杨某因经营需要向店铺所有权人承租店铺，并签订了《房屋租赁合同》，该合同合法、有效，合同双方当事人应当全面履行合同义务。杨某 违反了《房屋租赁合同》关于转租应当先取得房东同意的约定，虚构出租人同意其转租的事实，进而与姚某某签订《房屋转让协议书》，违反了《中华人民共和国合 同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，侵害了出租人的物 权，且事后其转租行为没有被物权权利人追认，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，杨某与姚某某的转租行为系无效的民事行为，其双 方签订的转租合同为无效合同，杨某与姚某某签订的转租合同无效之过错责任，应当由杨某承担。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，杨某收取的顶店费、 押金等应当返还给姚某某。据此，玉山县人民法院依法判决姚某某与杨某签订的《房屋转让协议书》无效;由杨某返还姚某某顶店费、租金、押金等合计人民币 100,000元。