房产中介的审查义务

[案情]

　　2013年2月19日，吴某某、陈某某通过玉山县某中介服务部向周某某购 买位于江西省玉山县冰溪镇某小区套房及车库，双方约定该房屋及车库总价款为人民币45万元，并于当天签订了《房屋买卖契约》，同日吴某某、陈某某支付购房 定金10,000元，第二日支付购房款30,000元，2013年4月6日前双方协商支付剩余款项并办理房产过户手续。在双方协商办理房屋所有权过户手续 的过程中，吴某某、陈某某发现周某某于2011年5月13日与其前妻徐某某协议离婚，离婚协议书上约定该房屋由徐某某及其子周某所有，周某某对涉案房屋并 无处分权，而周某某的前妻徐某某拒绝协助办理房屋所有权转移登记手续。吴某某、陈某某要求周某某返还定金及购房款未果，双方引起纠纷，吴某某、陈某某诉至 法院，要求周某某双倍返还定金及购房款，并要求该中介服务部的业主黄某某承担连带责任。

[分歧]

　　本案中，周某某应当返还购房款并双倍返还定金是毫无疑义的，问题关键在于该中介服务部的业主黄某某是否应当承担责任。

　 　一种观点认为，中介机构对要求其提供中介服务的房屋仅负有形式上的审查义务，委托人的婚姻状况属于其个人隐私，中介机构无权进行审查。本案涉案房屋的房 屋所有权证书登记为周某某个人所有，黄某某也主张自己已到房管局进行过查询，并向吴某某、陈某某出示涉案房屋的房屋所有权证书，因此应认为黄某某已尽到其 应尽的审慎告知义务，黄某某不应当承担责任。

　　另一种观点认为，黄某某系专业提供房屋买卖中介服务的机构业主，应当对周某某提供的资料作必要的专业审查，本案中黄某某未尽到应尽的审慎义务，未审查出周某某对要求出卖的房屋无处分权，造成吴某某、陈某某的财产损失，应当承担责任。　

[评析]

　 　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《合同法》第425条规定“居间人应当就有关订立合同 的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”由此 可以看出，居间人的如实报告义务是居间人应承担的主要义务，而房屋中介公司作为专业提供居间服务的机构，其应负的义务是否也仅限于如实报告？是否有进一步 调查的义务呢？

　　由于房屋买卖标的额比较大，交易风险也比较高，而中介公司在房地产交易领域具有专业优势，因此许多卖房者和买房者愿意花 钱通过中介公司来进行房屋买卖。基于这种行业特殊性，中介公司应当承担更高的专业审查义务，对交易的重要事项作必要的调查或审查，尽可能掌握更多的情况提 供给委托人。如果将中介公司的报告义务仅局限于其“所知”的信息，将纵容中介公司的故意不作为，放任虚假情况的存在，从而损害委托人的利益，也不利于中介 公司的生存和发展。假如中介公司在其能力、政策等许可的范围作了充分必要的调查后仍发生了重大交易瑕疵，则属于超出中介公司的义务范畴，可对造成的经济损 失不承担法律责任。

　　在本案中，黄某某系经过登记的房屋买卖中介服务部的业主，其应当承担专业的审查义务，对委托出卖的房屋所有权等应当 进行必要的调查。委托人周某某的婚姻状况关系着涉案房屋的所有权归属，不能认为是属于其个人隐私而不予询问、调查。黄某某主张其已到房管局进行过查询也没 有相应的证据能够证明，因此黄某某应当对吴某某、陈某某的财产损失承担相应的责任。